在达拉斯买房之前要经历哪几道程序?现金买房和贷款买房有哪些注意事项?看房的时候又有哪些注意事项?

1. 现金与贷款购入

如果你是现金购房,卖家都会要求买家出示存款证明(proof of funds). 

如果准备贷款买房的,那就要先联系贷款专员开具一份可贷款证明信(pre-qualified letter或者pre-approval letter)因为针对贷款买房的买家,卖家通常要根据买家提供的可贷款证明信后判断其是否有符合买房条件,才会决定接不接受这个OFFER。

2.联系房产经纪人看房

联系房产经纪人看房,经过一番房源筛选,找到满意的房子之后,一定要让房产经纪人让卖家那边出示房屋的基本情况报告(seller disclosure notice)在这份报告里,卖家会把他所知道关于房屋的重要信息进行披露。比如:地基有没有修过,哪年修过。屋顶哪年换过。房子之前有没有白蚁灾害之类是购房者比较关心的问题。

3.考虑出价

对选定的房子各方面都满意后,就要考虑出价了(offer),出价时,也可以让房产经纪人给你一份你想出价的房子周边类似的房子最近半年或者三个月内的成交记录报表,这份报表上会显示周边类似的房子当初上市时是多少钱,成交时多少钱成交的,卖家房子上市了多久才被买走的等等,你可以参考这份成交记录报表,再考虑出价多少。

出价的时候,有一个日期要特别注意:可反悔期(option period)。可反悔期一般是5-7天。这个的作用主要是你交给卖家一点钱,这个期间内卖家不能把房子卖给其他人。(option fee)通常在$100-$500左右。

出价被接受后,要交两笔押金,一笔是押金(Earnest money), 押金一般是房价的1%,另一笔就是上面所提到的反悔期押金(option fee). 

在反悔期期间,我们建议买家要请检查师对房子进行检查,查看房子状况如何。如果对房子的状况感到不满意,或者有需要维修的卖家那边不予维修,那就可以不买这个房子。而之前交付的押金可以退回,但反悔期押金不能退回,值得注意的是:在检查期内检查出房子所有的问题,卖家是没有义务负责维修的,但买家可以和买家商谈维修事宜,如果关于维修事项谈不拢,买家选择不买这个房子,在可反悔期内,买家可以无条件随时退房,但找检查师检查的费用需要买家自行承担。因此,买房前还是要思虑再三,不要损失没有必要的钱。 
 
 
4.房屋检查

卖家那边接受你的出价后,我们建议请房屋检查师进行房屋检查,这个费用大概在300-800左右,房子越大,检查费用越贵,公寓的检查费用相对比独栋别墅就会便宜一些。检查完成以后,检查师会出具一份报告。你可以让经纪人拿着这份报告在检查期内,跟卖家那边谈维修事宜。如果谈不拢,则退出合约。如果谈妥了,则继续合约。

5.准备过户

过了检查期,如果是现金买房,两方都没问题了,就可以准备过户了。如果是贷款,贷款公司那边会要求做一份房屋的市价报告(appraisal)这个费用一般在600-800左右。市价报告出来后,如果高于合约价,贷款公司那边则继续处理贷款。如果低于合约价,贷款公司则不会放款。这时候有两个选择。1.让经纪人跟卖家进行沟通,争取将合约价降到市场价 2.如果房子比较热门,很多人抢,卖家不愿意降价,而你又非常喜欢这个房子,不在乎多花一点钱买下这个房子,那就要自己多承担一些首付,补齐合约价跟市场价的差价,然后等待贷款公司放款。如果不想买了,或者首付不够,可以放弃合约,押金退回。 押金退回的前提是你出价合同没有签放弃估价,但是值得注意的是市价报告是很主观的东西,每个估价师的估价都会不有所不同。有的估价师喜欢往高了估价,有的喜欢往低了估。所以还是具体情况,具体分析,视房屋的实际情况而定。

6.过户交房

完成以上步骤后,就等着过户交房了。在交房的前一两天,最好让经纪人带你去房子再检查一遍,确保房子没有被破坏,还是你之前看到的样子。

7.拥有房屋的所有权

过户那天,需要携带两个身份证明(驾照、ID、护照、有买家名字的车保险单、工卡之类的,过户时需具体问房产经纪人或产权公司你需要带的证件),如果贷款买房一般过户前需带首付款或者汇首付款去产权公司签字,首付款需用银行本票(cashier’s check),如果事先汇款给产权公司了,则不需要带本票。 贷款公司一般会在签字的当天或第二天进行放款,放款后就可以拿到钥匙,也就正式拥有了房屋的所有权。
 
如果全现金买房,过户签字当天需把买房钱汇到产权公司或者带本票(cashier’s check )去产权公司,买家签完字,产权公司收到钱后,买家就正式拥有了房屋所有权。 

 
 
在整个买房过程中,以下几点买家需知

1. 买家在汇款到产权公司时,一定要打电话给产权公司确认汇款信息是否正确,有一些黑客会仿冒产权公司发邮件给买家,让买家汇款到黑客账户中),大家汇款前。 

2.美国的合同往来很多采用的都是电子签名,或者签名后再扫描然后发电子邮件的.

3.美国的房产交易流程非常的固定和规范。在德州,重要的法律文件跟合同都是地产协会制作得公认格式的文件。

4.在德州,买卖双方在整个交易过程中不需要见面。如果买家是贷款买房,买家可以异地过户,异地指(美国各个城市),都可以让产权公司找公证人在买家或者卖家的所在地进行签字。首付款需给cashier’s check , 而且要当场给公证人,或者直接汇款到产权公司。
 
 
看房的注意事项,在达拉斯地区这边买房时一定要注意以下几点:
 
1.空调新旧,空调如果太旧,换的话成本比较高。
 
2.达拉斯地区比较经常下冰雹,所以买房时一定要看屋顶是否有被冰雹砸过,屋顶新旧等。如果屋顶太旧,保险费会提高,更换成本也比较高。
 
3.地基是否下沉,德州这边是粘土土质,所以房屋会有地基下沉问题,如果地基下沉了,需要维修,可以和卖家商量,让卖家维修或者补贴维修费。 如果买家介意地基问题,那可以再留意别的房子,所以买房前,一定要留意房子地基问题。
 
4.房子最好不要离大马路、机场、火车道太近,不然太会很吵。
 
5.房子不能离高尔夫球场太近,有时高尔夫球会经常砸到邻近高尔夫球场的房子的窗户,房子买离高尔夫球场太近,有时人在院子里做事,看书,乘凉,都有可能被球砸到。
 
 
6.买房时也要注意室内墙角,墙角是圆角的比方角的好。墙角是方角的搬家具或者搬东西是容易被磕到或者碰到。特别是有小孩子的家庭,墙角是圆角孩子撞到不容易受伤。
 
7.厨房柜子一定要打开看一下,有的柜子看起来像新的,但是你打开会发现里面是旧的,这种柜子只是卖家重新喷漆了。
 
8.如果有需要校车接送孩子的话,一定要查清楚房子所属的学校有没有校车接送,有的学校是没有校车的。

我们美国阳光地产公司创建于2003年,在达拉斯、休斯顿、奥斯汀均设有公司,业务覆盖全德州。本公司主要致力于德州全面的房地产服务,包括商业地产、投资地产、房屋买卖,房地产开发、租售及物业管理。成立以来,已经成功运做数以万计买卖投资案例。
稳定的精英团队,分别专长于不同地产领域,专业能力强、诚实讲信用而且富有协作精神,阳光地产已经发展成为美国德州最大华人地产公司之一。

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